Oportunidad de Inversión en Bodegas Industriales

Oportunidad de Inversión Tokenizada en Bodegas industriales. Pros y Contras.

1. Introducción

El mercado de bodegas industriales en Monterrey y su zona metropolitana ha experimentado un crecimiento acelerado, impulsado por la creciente demanda de espacios logísticos y de manufactura. Factores como el nearshoring, el auge de la industria automotriz y el crecimiento del comercio electrónico han contribuido a este dinamismo.

El presente análisis tiene como objetivo evaluar la rentabilidad de inversión en bodegas industriales, considerando aspectos clave como el costo de adquisición, el ROI esperado, el riesgo de inversión, la plusvalía proyectada y las estimaciones de devaluación del peso mexicano en el contexto económico actual.

---

2. Análisis de Demanda y Oferta

Bodegas Menores a 1,500 m²

• Perfil del usuario:
• Microempresas y pequeños negocios (menos de 10 empleados).
• Demanda:
• Alta, aunque con notable rotación de inquilinos.
• Oferta:
• Suficiente, pero mayormente compuesta por espacios de calidad inferior.
• Sensibilidad al precio:
• Alta.
• Riesgo de impago:
• Medio a alto.
• Precio de renta:
• Entre $80 y $135 MXN por metro cuadrado.
• Precio de venta:
• Entre $8,500 y $15,000 MXN por metro cuadrado.
• Rentabilidad esperada (ROI):
• 13.8% anual.

---

Bodegas Mayores a 2,500 m²

• Perfil del usuario:
• Empresas medianas y grandes (desde 15 hasta más de 100 empleados).
• Demanda:
• Moderada, con un crecimiento acelerado impulsado por el nearshoring.
• Oferta:
• Insuficiente, presentando desafíos en la disponibilidad de servicios (agua, normativas de seguridad, etc.).
• Sensibilidad al precio:
• Baja.
• Riesgo de impago:
• Bajo.
• Precio de renta:
• Entre $125 y $180 MXN por metro cuadrado.
• Precio de venta:
• Entre $13,500 y $18,000 MXN por metro cuadrado.
• Rentabilidad esperada (ROI):
• 16.11% anual.

---

3. Inversión Tokenizada en Bodegas de 2,500 m² o Más

Para los inversionistas que desean acceder a un inmueble de gran escala con alta rentabilidad sin necesidad de desembolsar el valor total, Integra Santa Rosa ofrece la opción de inversión tokenizada. Con una inversión inicial de 15 millones de pesos, se cuenta con el respaldo de:

• El activo físico:
• El terreno y la bodega.
• Contrato de renta a largo plazo:
• Que asegura ingresos constantes.
• Fideicomiso:
• Que protege la propiedad y la participación de los inversionistas.
• Contrato de copropiedad:
• Que establece derechos claros sobre el inmueble y los ingresos generados.

Rentabilidad y Plazos:

• ROI esperado: 17% anual.
• Plazo mínimo de inversión: 5 años.
• Tiempo estimado para duplicar la inversión: Menos de 5 años y medio.
• Inversión mínima requerida: $15,000,000 MXN.

---

4. Oportunidad Exclusiva: Contrato de Renta Garantizado por 5 Años

Uno de los principales riesgos en la inversión inmobiliaria industrial es la incertidumbre en la ocupación inmediata del inmueble, lo que puede retrasar la generación de ingresos. En este sentido, Integra Santa Rosa presenta una oportunidad exclusiva para un único inversionista:

• Una empresa está dispuesta a firmar un contrato de renta por 5 años desde el inicio de la inversión tokenizada.
• Esto elimina el riesgo de vacancia y garantiza la recuperación total del capital invertido, dado que con un ROI del 17% anual se proyecta la recuperación en aproximadamente 5 años.

---

5. Financiamiento a Largo Plazo: Apalancamiento con Crédito Hipotecario

Si el inversionista no dispone del capital total, se ofrece la opción de financiamiento mediante un crédito hipotecario, con tasas de interés que oscilan entre 11% y 14% anual. Dado que el rendimiento de la inversión tokenizada es del 17% anual, esta estrategia permite:

1. Cubrir el servicio de la deuda con los ingresos generados por la renta de la bodega.
2. Obtener un margen positivo, ya que el rendimiento supera las tasas del crédito.

En un horizonte de 10 años, se proyecta un excedente acumulado superior a $6,476,398 MXN, además de la apreciación del inmueble.

Inversión en Promoción (ve el siguiente video):

---

6. Infraestructura y Servicios de Integra Santa Rosa

Infraestructura Moderna

• Iluminación:
• Alumbrado público con tecnología LED automatizada para optimizar el consumo energético.
• Pesaje:
• Báscula con capacidad para 50 toneladas, ideal para el manejo de mercancías.
• Pavimento:
• Concreto hidráulico MR-45, que garantiza durabilidad y resistencia.
• Agua:
• Suministro de agua potable a través de tinaco de 3/4” y conexión de agua tratada de 3/4” para procesos industriales.
• Drenaje:
• Sistema sanitario con infraestructura de 6”.
• Gas natural:
• Conexión disponible de 3/4”.
• Energía eléctrica:
• Suministro escalable desde 40 KVA hasta 2,460 KVA.

---

Sistema de Seguridad Integral

• Vigilancia:
• Seguridad 24/7 con personal capacitado.
• Videovigilancia:
• Sistema con grabación de audio y video de alta calidad.
• Monitoreo:
• Vigilancia en tiempo real conectada a los servicios de seguridad pública.
• Prevención de incendios:
• Sistema completo con detectores de humo, alarmas y extintores.
• Control de acceso:
• Barda perimetral de concreto y sistemas de acceso controlado.

---

7. Conclusiones y Recomendaciones

• Alta Rentabilidad y Seguridad:
• La inversión en bodegas industriales de más de 2,500 m² ofrece el mejor ROI y menor riesgo, en comparación con otras alternativas del mercado.
• Acceso a Grandes Activos con Inversión Reducida:
• La opción de inversión tokenizada permite acceder a un inmueble de gran escala con un desembolso inicial de tan solo 15 millones de pesos, respaldado por un fideicomiso y contratos sólidos.
• Financiamiento Viable:
• El financiamiento mediante crédito hipotecario es factible, ya que el rendimiento del 17% anual supera las tasas de interés actuales, generando un margen positivo.
• Plusvalía Atractiva:
• Se recomienda invertir en preventa, aprovechando una plusvalía proyectada entre el 15% y el 40% en los primeros años.
• Infraestructura y Seguridad de Primera:
• La moderna infraestructura y los robustos sistemas de seguridad de Integra Santa Rosa aseguran eficiencia operativa y la protección del inmueble.
• Oportunidad Exclusiva de Renta Garantizada:
• La firma de un contrato de renta por 5 años elimina el riesgo de vacancia, asegurando la recuperación total de la inversión.

---

Integra Santa Rosa se posiciona como una de las oportunidades más atractivas en el sector inmobiliario industrial en Monterrey, combinando alta plusvalía, seguridad jurídica y rendimientos altamente competitivos.