Comparativo de Inversión - Mx Vs. USA

Introducción y Contexto

El mercado inmobiliario industrial en México, particularmente en Monterrey (Nuevo León) y sus alrededores, atraviesa un boom sin precedentes impulsado por el nearshoring y la creciente demanda manufacturera. Este escenario ha llevado a vacancias históricamente bajas (cercanas al 1%) y a un rápido incremento de rentas y valores de las propiedades industriales. En este informe se compara la inversión en bodegas industriales en México (expresada en USD) con dos opciones típicas en Estados Unidos: casas unifamiliares para renta y bodegas industriales en EE.UU..

El análisis asume un horizonte de inversión de 60 meses (5 años) y está dirigido a inversionistas estadounidenses. Se contemplan tanto el retorno total acumulado como el rendimiento anual promedio (ROI anual) en dólares, convirtiendo las cifras mexicanas a USD. Para ello se incorpora un supuesto de devaluación promedio del peso mexicano de ~2.8% anual (en línea con su promedio histórico de ~2.9%), además de ajuste por inflación y crecimiento de rentas. También se examinan factores de vacancia, plusvalía (apreciación del capital), y seguridad de la inversión, así como las implicaciones de invertir mediante una empresa estadounidense (SI General Business Solutions) que posee bodegas en México bajo fideicomiso. Finalmente, se evalúan los impactos fiscales para un inversionista americano invirtiendo en México vs. en EE.UU., incluyendo impuestos sobre renta de alquiler, plusvalía y consideraciones de flujo neto después de impuestos.

Retorno de Inversión (ROI) Comparativo en 5 Años

A continuación se resume el rendimiento esperado de cada opción de inversión, considerando tanto el ROI anual (tasa anual compuesta) como el retorno total acumulado a 5 años, expresados en USD:

• Bodegas Industriales en México (Monterrey): Ofrecen el ROI más alto. Un proyecto industrial premium como Integra Santa Rosa proyecta una rentabilidad anual de alrededor de 17% (por renta) más una plusvalía anual estimada entre 15% y 40% en MXN. Incluso ajustando por la devaluación del peso (neto ~25% ROI anual en USD), el retorno total a 5 años podría superar el 150%–200% del capital inicial (es decir, multiplicar la inversión por ~2.5X o más). Este nivel contrasta fuertemente con las alternativas en EE.UU. (detalladas abajo) y se sustenta en las altas rentas y alzas de valor que registra el mercado industrial mexicano: las rentas en Monterrey, por ejemplo, aumentaron ~57% entre 2021 y 2023 (de $4.25 a $6.67 USD/m²/mes) debido a la fuerte demanda.

• Casa Unifamiliar para Renta (EE.UU.): Históricamente, las propiedades residenciales en EE.UU. generan retornos más moderados. Un inversionista típico espera alrededor de 5–8% de rendimiento anual total (suma de rentas + apreciación). Suponiendo un ~3–4% de apreciación anual del valor de la vivienda (en línea con promedios de largo plazo) y un ~3–5% de rendimiento anual por rentas netas, el ROI anual compuesto ronda 8–9%. En 5 años esto implicaría un retorno acumulado del orden de ~50% del capital (ejemplo: una inversión de $100k crece a ~$150k). Es un retorno sólido pero muy inferior al de las bodegas industriales mexicanas. Las casas unifamiliares tienden a apreciarse de forma más estable (ej. ~3% anual previsto en algunos mercados) y su flujo de renta, si bien constante, se ve reducido por costos operativos (mantenimiento, impuestos, seguros) y periodos vacantes breves entre arrendatarios.

• Bodega Industrial en EE.UU.: Las propiedades industriales en EE.UU. suelen rendir más que las residenciales, pero aun así por debajo de los niveles observados en México. En promedio, los inmuebles comerciales en EE.UU. ofrecen ~7–12% de retorno anual. Específicamente, las bodegas industriales de calidad institucional en EE.UU. suelen tener cap rates actuales ~5–6% (renta anual sobre el precio) y una apreciación potencial de ~3–5% anual bajo condiciones normales. Combinando ambos, se obtendría un ROI anual en el rango de 8–10% (similar o ligeramente superior al residencial). En cinco años, la inversión podría rendir en total alrededor de ~50–60% del capital invertido. Cabe señalar que en la última década el sector industrial estadounidense tuvo un desempeño destacado (impulsado por logística e e-commerce), pero recientemente enfrenta una normalización; por ejemplo, la tasa de vacancia industrial nacional en EE.UU. aumentó a ~7.3% a inicios de 2025 por la entrega masiva de nuevas naves, lo cual puede moderar la apreciación de rentas y valores a futuro.

Como se observa, las bodegas industriales en México destacan por un rendimiento muy superior. La siguiente gráfica ilustra el crecimiento proyectado del valor de una inversión inicial de $100,000 USD en un periodo de 5 años para cada tipo de activo, asumiendo la reinversión de los flujos de renta para reflejar el retorno acumulado total:

En la gráfica se aprecia que la inversión en bodegas industriales en México (línea naranja) tendría un crecimiento mucho más pronunciado, alcanzando aproximadamente $300k tras 5 años, comparado con ~$150k–$160k para las inversiones en EE.UU. (líneas coral y roja). Este resultado es coherente con las tasas de retorno esperadas: ~25% anual para la bodega en México vs. menos del 10% anual en las alternativas estadounidenses, según lo discutido. Los datos de mercado respaldan esta proyección: proyectos industriales como Integra Santa Rosa ofrecen rentabilidades por renta superiores al 15% y un upside de plusvalía significativo, muy por encima de la rentabilidad de propiedades residenciales típicas en EE.UU..

A modo de resumen, la gráfica siguiente compara las tasas de rentabilidad anual promedio estimadas (ROI anual) de las tres opciones de inversión:

En esta comparación visual, la diferencia de rendimiento es contundente: una bodega industrial en México podría rendir del orden de 2.5 veces más por año que una casa para renta en EE.UU., y aproximadamente 2 veces más que una propiedad industrial en EE.UU. Claro está, a mayor rendimiento también existen consideraciones de riesgo y gestión diferentes, que analizaremos en secciones posteriores. No obstante, para un inversionista que busca maximizar retornos en dólares, las cifras sugieren que las naves industriales en México ofrecen una oportunidad muy atractiva en el horizonte quinquenal.

Riesgo, Vacancia y Plusvalía

Al evaluar estas inversiones, es crucial considerar riesgos inherentes, tasas de ocupación esperadas, y la plusvalía (apreciación) del activo. A continuación, comparamos estos factores para las tres opciones:

• Bodega Industrial en México: Se caracteriza actualmente por vacancia ultrabaja y riesgo de inquilinos muy acotado en parques industriales de calidad. Por ejemplo, la vacancia promedio de naves industriales en México fue ~1.4% en 2024, y en submercados clave como Apodaca (Monterrey) apenas 1.2%. Es decir, prácticamente pleno empleo de espacios; las naves se rentan casi de inmediato dada la escasez de oferta (undersupply). Integra Santa Rosa reporta ~1% de espacios vacantes, con contratos de renta a 5 años mínimo y riesgo de impago bajo gracias a inquilinos corporativos sólidos. Esta demanda sólida, combinada con la poca disponibilidad, impulsa fuertes plusvalías: se proyectan incrementos anuales de valor del 15–40% para las naves en Integra Santa Rosa. Incluso siendo conservadores (digamos 15% anual), la plusvalía esperada en México supera con creces la apreciación de inmuebles en EE.UU. Vale aclarar que estos altos crecimientos podrían moderarse a largo plazo, pero en el horizonte de 5 años están respaldados por tendencias actuales (nearshoring, relocalización industrial). Por otro lado, en términos de seguridad física y operativa, los parques industriales premium ofrecen controles robustos: Integra Santa Rosa, por ejemplo, implementa videovigilancia 24/7 con cámaras HD, drones de seguridad autónomos, controles de acceso y sistemas contra incendio para mitigar riesgos operativos y proteger los activos. Asimismo, se utiliza un fideicomiso para la tenencia de la propiedad (coordinado por SI GBS en este caso), brindando certeza legal al inversor extranjero al aislar el activo en un vehículo transparente y seguro.

• Casa Unifamiliar (USA): Presenta un perfil de riesgo distinto. La vacancia en vivienda tiende a ser baja en promedio nacional (~6–7% históricamente), pero ello supone que el propietario deberá gestionar rotaciones frecuentes de arrendatarios (típicamente contratos de 1 año). En la práctica, es común considerar ~5% de vacancia anual (unas pocas semanas sin inquilino por año por cambios de tenant). El riesgo de impago o morosidad en viviendas individuales es moderado, pero existe y depende de la capacidad crediticia del inquilino y las leyes locales (que en algunos estados favorecen al arrendatario en caso de desalojos, añadiendo riesgo). La plusvalía esperada de una vivienda es mucho más modesta: alrededor de 3–5% anual en mercados estables, ligada al crecimiento económico e inflación locales. De hecho, el aumento de valor de la vivienda suele apenas batir a la inflación en el largo plazo (salvo en ciclos especulativos). Adicionalmente, las casas implican riesgos operativos mayores (mantenimiento constante, reparaciones, seguros, riesgo de daños por los inquilinos, etc.), lo que puede erosionar rendimientos si no se gestionan eficientemente. En cuanto a seguridad de la inversión, los inmuebles residenciales en EE.UU. ofrecen alta certidumbre jurídica (el inversionista está en su territorio conocido), si bien carecen del potencial “explosivo” de apreciación que vemos actualmente en las naves mexicanas.

• Bodega Industrial (USA): Tiene riesgo de vacancia más variable. Por un lado, los contratos comerciales suelen ser de largo plazo (3, 5, 10 años con inquilinos industriales), lo que provee estabilidad mientras duran. Sin embargo, cuando una nave industrial queda vacante en EE.UU., el periodo para re-arrendarla puede extenderse varios meses (o más) dado que se requieren inquilinos específicos. Actualmente, tras un periodo de alta absorción, la vacancia industrial promedio en EE.UU. ha subido a ~7.3% (Q1 2025) por la oleada de nuevas construcciones. Aun así, en ubicaciones top (cercanas a puertos, grandes ciudades) la disponibilidad puede ser menor al 5%. El riesgo de impago en naves se considera bajo si el inquilino es corporativo; muchas veces se firman contratos triple-net con empresas de buen perfil crediticio, reduciendo riesgo de morosidad y transfiriendo al arrendatario los gastos operativos (seguros, mantenimiento, impuestos). La plusvalía de las bodegas en EE.UU. tiende a seguir el ciclo económico: históricamente podría estar en el rango de 2–5% anual dependiendo de la ubicación. En años recientes hubo plusvalías mayores en ciertos mercados (por compresión de cap rates gracias a la demanda inversora en logística), pero hacia adelante los analistas esperan apreciaciones más moderadas. En resumen, la inversión industrial en EE.UU. es relativamente segura y estable en dólares, pero con un crecimiento menos dinámico que el observado actualmente en México. La seguridad jurídica y física es alta (activos asegurables, entornos industriales establecidos), pero el rendimiento extra por esa certidumbre es limitado en comparación.

Desde el punto de vista de un inversionista estadounidense, las bodegas en México agregan algunos riesgos macro adicionales: principalmente el riesgo cambiario (devaluación del MXN) y el riesgo país (político, regulatorio). Sin embargo, cabe resaltar que el mercado actualmente compensa esos riesgos con creces: los cap rates industriales en México (~7–8%) son varios puntos más altos que en EE.UU. (~5–6%), reflejando una “prima de riesgo país” atractiva. Además, el entorno de nearshoring ha reducido algunos riesgos operativos —por ejemplo, la demanda sostenida disminuye la probabilidad de vacancia prolongada—. Muchos inversionistas consideran que la oportunidad de exceso de retorno en México justifica asumir la volatilidad cambiaria y otros riesgos, más aún si se toman medidas para mitigarlos (ver sección de estructura de inversión). Por ejemplo, se pueden establecer contratos de arrendamiento denominados en dólares o con cláusulas de ajuste por inflación, lo cual protege los flujos de renta contra la devaluación. En Integra Santa Rosa, la estrategia ha sido justamente ligar las rentas al dólar y ofrecer infraestructura de primer nivel para atraer inquilinos internacionales, reduciendo tanto el riesgo cambiario como el operativo.

Estructura de Inversión y Seguridad Jurídica (Caso SI GBS)

Invertir en bienes raíces mexicanos desde EE.UU. puede realizarse de forma directa (comprando el inmueble a título personal o mediante una entidad extranjera) o vía un vehículo especializado estadounidense que facilite la operación. En este caso se propone la inversión a través de SI General Business Solutions (SI GBS), una empresa americana que actúa como propietaria co-inversionista de las bodegas en México, manteniéndolas en un fideicomiso mexicano. Esta estructura ofrece varias ventajas:

• Facilidad y Familiaridad: El inversionista contribuye capital a una compañía/vehículo en EE.UU. (SI GBS), evitando lidiar directamente con la compraventa en México. SI GBS ya posee 2 bodegas industriales en Monterrey bajo fideicomiso, lo que significa que el título de propiedad está resguardado por un banco fiduciario mexicano a nombre de la empresa. El inversionista, por tanto, es dueño indirecto a través de SI GBS, una entidad sujeta a las leyes estadounidenses. Esto simplifica trámites y brinda familiaridad legal.

• Protección Legal y Operativa: El fideicomiso en México es la herramienta estándar para que extranjeros adquieran bienes raíces (especialmente en zonas restringidas, aunque Nuevo León no lo es, se usa para co-inversiones). Garantiza que los derechos del inversionista queden claros y protegidos por contrato. Adicionalmente, SI GBS establece un contrato de co-propiedad robusto entre los inversionistas participantes, detallando derechos sobre flujos de renta y decisiones sobre el activo. En síntesis, se mitiga el riesgo de incertidumbre legal: el inversor no enfrenta solo la burocracia local, sino que se apoya en una estructura profesional.

• Gestión Profesional: A través de SI GBS, se accede a una administración integral del inmueble en México. Esto incluye gestión de arrendatarios, mantenimiento, cumplimiento normativo local, seguridad, etc., realizado por expertos en el terreno. Para un inversor estadounidense, equivale a tener un asset manager que se encarga del día a día, similar a invertir en un fondo inmobiliario. Dado que SI GBS ya opera con las bodegas de Integra Santa Rosa, se beneficia de economías de escala y conocimiento local para maximizar ocupación (actualmente 99% ocupada) y rentas.

• Financiamiento y Apalancamiento: Otra ventaja es la posibilidad de financiar en dólares a través de la estructura corporativa. Por ejemplo, SI GBS podría obtener un préstamo corporativo en EE.UU. o negociar crédito local en México (aprovechando que el ROI del 17% excede las tasas de interés actuales de ~11–14% en MXN). Esto permitiría apalancar la inversión aumentando potencialmente el retorno sobre capital (aunque con más riesgo). La empresa puede también implementar estrategias de cobertura cambiaria (hedging) a nivel corporativo para proteger deuda en USD vs. ingresos en MXN, acciones complejas de hacer para un individuo invirtiendo por su cuenta.

En resumen, la estructura vía SI GBS y fideicomiso brinda seguridad jurídica, operativa y financiera, haciendo viable que un inversionista de EE.UU. participe en el lucrativo mercado industrial mexicano con un riesgo controlado. No obstante, queda por analizar un aspecto crucial: la carga fiscal y el flujo de efectivo neto, que pueden diferir entre invertir en México vs. en EE.UU.

Impacto Fiscal y Flujo Neto para un Inversionista Estadounidense

La situación fiscal de una inversión inmobiliaria internacional difiere sensiblemente de una doméstica. Abordaremos los principales impuestos y consideraciones de flujo neto para un inversor de EE.UU. al comparar México vs. EE.UU.:

• Impuesto sobre la Renta de Alquiler (Income Tax): En México, los ingresos por renta de un inmueble de un no-residente están sujetos a retención del 25% sobre el ingreso bruto por parte del arrendatario o fiduciario. Es decir, de cada dólar de renta, ~$0.25 se pagan al fisco mexicano, sin considerar deducciones, salvo que el extranjero opte por un régimen de base neta. Existe una opción de tributar sobre utilidad neta al ~35% sobre la ganancia en lugar de 25% bruto, pero para residentes en EE.UU. a menudo no aplica por el convenio fiscal (EE.UU. trata las ganancias inmobiliarias extranjeras como ingreso ordinario, complicando la opción neta). En cambio, en EE.UU., el alquiler de inmuebles se grava como ingreso ordinario para el propietario, pero con muchas deducciones: gastos de mantenimiento, intereses hipotecarios y, crucialmente, depreciación acelerada del inmueble. Esto último suele reducir significativamente la renta gravable en EE.UU.; de hecho, muchos pequeños propietarios no pagan casi impuesto sobre renta de alquiler porque la depreciación (aprox. 1/27.5 avos del valor por año en residencial, 1/39 en comercial) cancela la utilidad imponible en papel. Por tanto, efectivamente el impuesto sobre renta de alquiler en EE.UU. puede ser 0% (diferido) hasta la venta, cuando se recaptura la depreciación. En México no existe un beneficio tan amplio de depreciación para un extranjero a título personal, salvo que invierta vía una entidad local (la cual sí depreciaría a 5% anual las construcciones). En nuestro caso, invirtiendo vía SI GBS, cabría estructurar para que la renta pase primero por México (pagando 25% bruto) y luego se distribuya como dividendo o utilidad a la empresa de EE.UU. No habría doble imposición porque EE.UU. reconoce el impuesto pagado en México como crédito fiscal (gracias al tratado EE.UU.-México) hasta el monto de la tasa estadounidense equivalente. En suma: en México se paga un impuesto sustancial sobre las rentas al momento, mientras en EE.UU. las rentas se pueden diferir/mitigar con facilidad. Flujo neto: Si una bodega genera 10% anual de rentas netas antes de impuestos, el inversionista extranjero recibiría ~7.5% neto tras la retención del 25% (suponiendo no deducciones). En EE.UU., esa misma renta del 10% podría quedar en ~9–10% neto después de impuestos (o incluso 10% pleno si la depreciación elimina la base imponible). Esto significa que en flujo efectivo anual, la ventaja bruta de México (mayor renta) puede reducirse ligeramente con impuestos, aunque sigue favorable. Por ejemplo, una bodega en México con 17% de yield bruto quedaría ~12.75% neto tras impuesto local; una casa en EE.UU. con 5% yield bruto tal vez quede ~4–5% neto (impuesto bajo pero gastos altos), y una bodega en EE.UU. con 6% yield se quedaría ~5% neto. Conclusión: Incluso considerando impuestos, el flujo anual neto en México suele doblar o triplicar al de una propiedad equivalente en EE.UU. (Ver Tabla 2).

• Impuesto sobre la Plusvalía (Ganancia de Capital): Al vender el activo, México grava a los extranjeros con la siguiente regla: 25% sobre el valor bruto de venta o 35% sobre la ganancia neta, lo que resulte menor usualmente. En la práctica, el 25% del bruto suele ser la vía aplicada a no-residentes, salvo que se estructure la tenencia vía acciones de una empresa local (las cuales también tributarían pero pueden usar costos base actualizados). En EE.UU., la ganancia de capital de una propiedad tenida >1 año se tasa a 15% (o 20% en tramos altos) para individuos. Además, existen exenciones parciales para venta de vivienda principal (no aplicable a inversión) y la posibilidad de 1031 exchanges (diferir el impuesto reinvirtiendo en otro inmueble), beneficios inexistentes en México. Por tanto, fiscalmente vender en México puede implicar una carga mayor que en EE.UU. – por ejemplo, un 25% sobre precio de venta equivale a quizá ~entregar un 30–35% de la ganancia efectiva si el inmueble se apreció moderadamente (ya que 25% del total suele ser más que 15% de la ganancia). No obstante, de nuevo existe la mitigación vía tratado: los impuestos pagados en México por ganancias pueden acreditarse contra los que tocarían en EE.UU., evitando doble tributación (en esencia uno termina pagando el mayor de los dos). En la práctica, dado que México cobraría más, el inversionista americano pagaría solo en México esa plusvalía y nada (o poco) adicional al IRS. Un punto favorable: la plusvalía en México proyectada es alta (15–40% anual), con lo cual incluso después de impuestos el rendimiento neto sigue siendo muy atractivo. Además, las plusvalías no se realizan hasta la salida; un inversor podría optar por mantener la propiedad por más de 5 años para seguir acumulando valorización libre de impuestos hasta la venta.

• Impuestos Patrimoniales (Predial) y Otros Costos: En México, el impuesto predial es sorprendentemente bajo, típicamente <0.1% del valor catastral por año (montos casi simbólicos comparados con EE.UU., donde los property taxes oscilan entre 1–3% anual dependiendo del estado/condado). Esto favorece el flujo neto en México, pues el costo de mantener la propiedad es mínimo. Por ejemplo, una bodega valuada en $1 millón USD podría pagar apenas ~$1,000 USD/año en predial, versus $10,000–$20,000 USD/año que pagaría un inmueble similar en Texas o California. En cuanto a gastos de mantenimiento y seguros, en las bodegas industriales suelen ser responsabilidad del inquilino (triple net lease), tanto en México como en EE.UU., por lo cual no erosionan el flujo del propietario. Las casas en EE.UU., en cambio, implican costos de mantenimiento, administración y seguros sustanciales (estimados en 1–2% del valor anual combinados), sumado al property tax, lo cual reduce su ingreso neto operativo.

• Repatriación de Utilidades: Invirtiendo mediante SI GBS, las utilidades provenientes de México llegarían a la empresa estadounidense después de impuestos locales. Luego, al distribuirse al inversionista (por ejemplo, como dividendo o retiro de capital), podrían estar sujetas a impuesto personal en EE.UU. si no fueron gravadas antes. Sin embargo, gracias a los créditos fiscales mencionados, el impuesto efectivamente ya pagado en México suele cubrir la obligación estadounidense, por lo que no habría impuesto adicional significativo al repatriar. En otras palabras, el inversionista terminaría pagando aproximadamente un ~25–30% sobre la renta neta (lo ya retenido en México) y ~25% sobre la ganancia de capital al salir, sin cargas extra en EE.UU. En contraste, invirtiendo local en EE.UU., un individuo de altos ingresos pagaría ~20–30% sobre las rentas netas (tras deducciones) y 15–20% en la plusvalía al vender. Visto así, la carga fiscal total no difiere dramáticamente – México puede ser un poco más gravoso en la renta periódica, pero la ventaja de mayor rentabilidad bruta lo compensa con creces.

En la tabla anterior se aprecia que, incluso tras pagar impuestos locales, la bodega en México mantiene un rendimiento neto notablemente superior (≈12% anual neto) frente a una casa (~3–4%) o incluso una bodega similar en EE.UU. (~5%). Esto significa un flujo de caja más robusto en México, lo cual puede ser atractivo para inversores que buscan ingresos pasivos elevados. Dicho flujo adicional puede, por ejemplo, servir para amortizar más rápidamente cualquier deuda contraída en dólares (neutralizando el riesgo cambiario de financiamiento) o simplemente para reinvertirse en nuevas oportunidades.

En cuanto a la salida (venta del activo), es importante planificarla fiscalmente. Una estrategia común para minimizar el impacto impositivo en México es mantener la inversión a largo plazo, capitalizando la alta plusvalía, y potencialmente refinanciar en vez de vender (obtener liquidez vía crédito con la propiedad en fideicomiso como colateral, retrasando la realización de la ganancia). Alternativamente, si el inversionista prevé vender, podría coordinar la venta de su participación en la entidad (SI GBS) en lugar de la venta del inmueble subyacente, intentando aprovechar tratamientos fiscales más favorables. En cualquier caso, es recomendable apoyarse en asesores fiscales tanto en EE.UU. como en México para estructurar eficientemente la inversión y aprovechar el tratado bilateral, asegurando que no se paguen impuestos de más.

Conclusiones

Para un inversionista estadounidense que busca diversificar su portafolio fuera de EE.UU. y maximizar retornos en dólares, la inversión en bodegas industriales en México –específicamente en proyectos consolidados como Integra Santa Rosa, Monterrey– resulta una alternativa altamente atractiva. Resumen de hallazgos principales:

• Retornos Superiores: Las naves industriales en México ofrecen un rendimiento proyectado significativamente mayor. Con vacancias casi nulas y rentas en USD elevadas, pueden alcanzar un ROI anual de ~20–25% en USD (integrando renta + plusvalía), superando con amplitud el ~8–10% de activos comparables en EE.UU.. En 5 años, esto se traduce en más del doble de retorno total acumulado.

• Plusvalía y Demanda en México: El fenómeno nearshoring ha detonado una plusvalía acelerada en polos industriales mexicanos. Integra Santa Rosa anticipa 15–40% de apreciación anual en sus bodegas gracias a la escasez de espacios frente a la demanda (vacancia ~1%). Esta tasa de crecimiento patrimonial simplemente no tiene equivalente en mercados inmobiliarios maduros de EE.UU., donde las apreciaciones suelen ser de un dígito. Si bien con el tiempo los rendimientos extraordinarios podrían normalizarse, la ventana actual ofrece ganancias de capital sustanciales para el inversionista temprano.

• Riesgos Controlables: Invertir en México conlleva ciertos riesgos (tipo de cambio, marco legal diferente, estabilidad a largo plazo) pero muchos de ellos se pueden mitigar. La estructura propuesta vía SI GBS + fideicomiso proporciona un entorno legal seguro y una gestión experimentada, reduciendo la incertidumbre para el inversionista. Además, los propios fundamentales del mercado (altas tasas de ocupación, contratos en USD a largo plazo, inquilinos multinacionales) disminuyen riesgos operativos como impago o vacancia. Comparativamente, las casas en EE.UU. implican riesgos como vacancia por rotación de inquilinos y costos de mantenimiento, y las naves en EE.UU. enfrentan actualmente un aumento de oferta/vacancia que podría presionar sus ingresos. En México, paradójicamente, la escasez de oferta de calidad juega a favor del propietario.

• Flujo de Efectivo e Impuestos: Aun considerando las obligaciones fiscales mexicanas, la rentabilidad neta en mano de una bodega industrial en México supera la de un inmueble en EE.UU. Los impuestos en México son más altos en renta (25% retención) y en plusvalía (posible 25% bruto), pero el inversionista obtiene un flujo mayor pre-impuestos que compensa esto. Además, gracias al tratado fiscal, el impuesto mexicano sustituye al estadounidense, evitando pagar doble. En cambio, en EE.UU. los impuestos pueden ser diferidos o reducidos, pero partiendo de un pastel de ingresos mucho menor. Para un inversionista en búsqueda de cash-flow, México brinda un ingreso neto anual robusto (~12% del valor) contra ~3–5% típico en EE.UU., lo que mejora la liquidez y la tasa de recuperación de la inversión.

• Diversificación y Crecimiento: Incorporar un activo mexicano también añade diversificación geográfica y monetaria al portafolio. El desempeño de las naves en Monterrey está ligado al ciclo manufacturero global (y al crecimiento de México como hub exportador), lo cual puede tener correlación baja con, por ejemplo, el ciclo inmobiliario residencial estadounidense. Además, ante escenarios de inflación alta en EE.UU., tener rentas vinculadas a USD fuera del país puede ofrecer cobertura. Dado que Nuevo León lidera la captación de inversión extranjera y generación de empleo industrial en México (12.9% del empleo nacional), es razonable esperar que la región mantenga un dinamismo superior a la media, beneficiando a los propietarios de naves.

En conclusión, la comparación demuestra que una bodega industrial en México, bien ubicada y administrada, puede rendir en dólares sustancialmente más que una propiedad tradicional en EE.UU., sin incurrir en un nivel de riesgo desproporcionado. La clave está en estructurar correctamente la inversión (jurídica y financieramente) y elegir proyectos de calidad con arrendatarios sólidos – como es el caso de Integra Santa Rosa, con 99% de ocupación y estándares AAA en infraestructura y seguridad. Para el inversionista estadounidense dispuesto a dar el paso, esta estrategia puede convertirse en un vehículo de alto crecimiento y rendimiento dentro de su portafolio, aprovechando la coyuntura única del mercado inmobiliario industrial mexicano.

COMPLEMENTOS

Historia del Peso

Dos décadas de volatilidad

ENGLISH VERSION

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Investment Comparison: Industrial Warehouses in Mexico vs. Industrial Warehouses and Single-Family Homes in the U.S.

Introduction and Context

Mexico’s industrial real estate market – especially in the Monterrey, Nuevo León area – is experiencing unprecedented growth driven by nearshoring and booming manufacturing demand. This has led to record-low vacancies (around 1%) and rapid increases in industrial rents and property values. This report compares investing in industrial warehouses in Mexico (Monterrey) with two common U.S. investment options: single-family rental homes and industrial warehouses in the U.S.

We assume a 60-month (5-year) investment horizon, and all returns are analyzed in USD. Mexican figures are converted to dollars, accounting for an approximate 2.8% annual peso depreciation (the average rate over the past 15 years is ~2.9%). We compare both total 5-year returns and annual returns (in USD) for each asset type. Additionally, we consider vacancy risk, capital appreciation (plusvalía), and asset/security factors for American investors. Notably, the analysis highlights that the investment can be made through a U.S. company – SI General Business Solutions (SI GBS) – which owns two warehouses in Mexico via trust, offering a structured entry. Finally, we evaluate tax implications for a U.S. investor investing in Mexico versus domestically, including rental income taxes, capital gains, and net cash flow considerations.

Comparative ROI (Return on Investment) Over 5 Years

Below is a summary of expected returns for each investment option, including both annualized ROI (compound annual growth rate) and total 5-year return, denominated in USD:

• Industrial Warehouse in Mexico (Monterrey): This option offers the highest projected return. A premium industrial project like Integra Santa Rosa advertises an annual rental yield around 17% and a projected annual appreciation of 15% to 40% in local currency. Even after adjusting for peso depreciation, this translates to roughly 20–25% annual ROI in USD. Over 5 years, such compounding could result in well over 150% total return (i.e. more than doubling the initial investment). This far outstrips the U.S. alternatives. These figures are underpinned by current market dynamics – industrial rents in Monterrey have surged ~39% since 2022 and ~57% from 2021 to 2023 (from $4.25 to $6.67 USD/m²/month) due to fierce demand. Thus, both strong rental income and significant appreciation drive the high ROI.

• Single-Family Rental Home (U.S.): Residential real estate in the U.S. generally yields more modest returns. Investors typically see around 5–8% annual total return (rent plus appreciation) for single-family rentals. Assuming, for example, ~3–4% annual home price growth (near historical averages) and ~3–5% net rental yield, the compounded annual ROI would be roughly 8%. Over 5 years, this equates to a total return on the order of ~50% of the initial investment (e.g. $100k growing to ~$150k). This is a solid, steady return but a fraction of the Mexican warehouse scenario. U.S. houses tend to appreciate slowly (often ~3%/yr in line with inflation) and rental yields are constrained by expenses and downtime.

• Industrial Warehouse (U.S.): Industrial properties in the U.S. usually outperform residential, but still not to the extent of Mexico’s current numbers. Commercial real estate typically offers around 7–12% annual returns. Specifically, a high-quality U.S. industrial asset today might have a ~5–6% cap rate (rental yield) and perhaps ~3–5% annual appreciation, yielding an annual ROI in the 8–10% range. Over 5 years, that’s roughly 50–60% total return. It’s important to note the U.S. industrial sector had exceptional growth in the past decade (driven by e-commerce), but is now normalizing. For instance, nationwide industrial vacancy in the U.S. climbed to ~7.3% in early 2025 as a wave of new supply came online, which may moderate rent and value growth going forward. Still, U.S. industrial is considered a stable asset class with decent returns, albeit much lower than current Mexican opportunities.

As shown, Mexican warehouses offer dramatically higher returns. The following chart illustrates the projected growth of a $100,000 investment over 5 years in each asset type, assuming all cash flows are reinvested (to reflect total compounded returns):

The chart highlights that an industrial warehouse in Mexico (orange line) would dramatically outperform, reaching around $300k after 5 years, versus only ~$150–$160k for the U.S. investments (orange vs. coral and red lines). This aligns with the anticipated ROI values: roughly 25% annually for the Mexico warehouse versus under 10% for the U.S. assets. These projections are supported by market data – premium Mexican industrial projects are delivering ~17% yields with significant upside, whereas U.S. real estate returns remain in single digits.

For another perspective, the next chart compares the approximate annualized ROI (IRR) for each option:

Source: Analyst estimates of average annual returns in USD. Mexico warehouse based on rental yield + projected appreciation (FX-adjusted); U.S. data from typical ranges.

Visually, the difference in annual returns is stark: the Mexico industrial investment’s bar towers around ~25%, roughly 2.5× the return of a U.S. single-family rental and 2× that of a U.S. industrial property. Of course, higher return often comes with different risks and considerations, which we discuss next. Nevertheless, for an investor focused on maximizing USD returns, the numbers indicate that Mexican warehouses provide a compelling opportunity in the 5-year timeframe.

Risk, Vacancy and Appreciation Factors

When comparing these investments, we must consider risk profiles, expected vacancy/occupancy, and potential appreciation for each:

• Mexico Industrial Warehouse: Currently characterized by extremely low vacancy and strong tenant demand in quality industrial parks. For example, average industrial vacancy across Mexico’s main markets is under 1.4%, and in hotspots like Apodaca (Monterrey) it’s only 1.2%. Essentially, warehouses are fully occupied – any space that becomes available is quickly absorbed due to an undersupply. Integra Santa Rosa specifically boasts ~1% vacancy, with 5+ year lease terms and low default risk (strong corporate tenants). This tight demand-supply situation drives significant appreciation (plusvalía): projected capital gains of 15–40% per year for Integra’s warehouses. Even at the low end (15%), that far exceeds typical U.S. property appreciation. Such high growth is fueled by nearshoring – many foreign manufacturers are scrambling for space, pushing prices up. In terms of operational/security risk, top-tier industrial parks in Mexico offer world-class infrastructure and security. For instance, Integra Santa Rosa has 24/7 CCTV monitoring, autonomous security drones, controlled access, and fire suppression systems in place, ensuring a safe and efficient operating environment for tenants (and peace of mind for owners). Legally, properties are held in a trust (fideicomiso), which secures foreign investors’ rights and prevents title issues. Overall, while Mexico carries some macro risk (currency, political), the current market fundamentals strongly mitigate many investment risks – near-zero vacancy and multi-year USD leases significantly reduce income volatility, and high demand limits downtime. Moreover, many leases are USD-denominated or inflation-linked, hedging the currency risk on cash flows.

• U.S. Single-Family Rental: This has a different risk profile. Vacancy in residential rentals is typically low on average (the U.S. rental vacancy rate is ~6–7%), but that’s because units turn over quickly. A landlord might expect ~5% vacancy annually (perhaps a few weeks to find a new tenant each year). Tenant default risk in single-family homes is moderate – it depends on tenant quality and local landlord-tenant laws (in some areas evictions can be lengthy, increasing risk). Appreciation for single-family homes is usually modest: around 3–5% per year historically in many markets, largely tracking economic growth and inflation. Even after the recent pandemic housing boom, future home price growth is forecast to normalize at mid-single digits. Also, houses have significant operational costs and hassles – maintenance, repairs, property management, insurance, etc. – which can eat into returns if not carefully managed. In terms of security of investment, U.S. residential real estate offers strong legal protections and a familiar environment for American investors, though it lacks the explosive growth seen in Mexico’s industrial segment. Essentially, single-family rentals are often considered a stable, lower-risk, lower-return investment.

• U.S. Industrial Warehouse: Vacancy risk for U.S. industrial falls somewhere in between. Leases are longer-term (often 5-10 years), providing stable occupancy during the lease. However, if a warehouse goes vacant, re-leasing can take time (months or more), especially for large specialized facilities. At present, the U.S. industrial vacancy rate has risen to ~7.3% in Q1 2025 due to a surge of new speculative supply. In prime logistics locations, vacancy is lower (sub-5% in some coastal hubs), but overall tenants now have a bit more choice than a year ago. Default risk for industrial tenants is generally low, as these are established companies – and many leases are triple-net with corporate guarantees, so landlords face minimal rent collection issues. Appreciation for U.S. industrial properties tends to follow economic cycles. Historically, it might average 2–4% annually in normal years, though 2020-2022 saw outsized gains as investors bid up logistics assets (cap rate compression). Going forward, most analysts expect more moderate value growth in this sector as interest rates and supply normalize. In summary, a U.S. industrial investment is relatively safe and steady in USD terms, but currently doesn’t offer the dynamic growth of Mexican warehouses. Physical and legal security is high (assets are insurable, legal systems are clear), but the trade-off is lower upside.

From a U.S. investor’s perspective, Mexican warehouses do introduce additional macro-level considerations – primarily currency exchange risk and country risk. However, it’s important to note that the market compensates for these risks through higher returns. For instance, Mexican industrial cap rates (~7–8%) are about 200 basis points higher than U.S. cap rates (~5–6%), more than accounting for country risk and somewhat offsetting currency risk. Additionally, many currency risks can be managed: investors can hedge via financial instruments or, more simply, ensure leases are in USD or inflation-adjusted to protect against peso depreciation. In practice, developers like Integra Santa Rosa structure leases with USD-pegged rents or regular inflation escalators, effectively safeguarding the income stream in dollar terms. Politically, Mexico has been stable in honoring foreign investments in real estate (and industrial is a favored sector, given the economic benefits). By investing via a U.S.-controlled entity (SI GBS) and using trusts, legal protections are in place.

In short, the Mexico industrial option entails somewhat higher macro risk but substantially lower local market risk (vacancy, tenant default) due to the supply-demand imbalance. The U.S. options have virtually no currency risk and very stable legal environments, but face their own market risks (e.g. potential softening of housing or industrial demand) and inherently lower growth.

Investment Structure and Security (via SI GBS)

Investing in Mexican real estate can be done directly, but in this case the recommended approach is through SI General Business Solutions (SI GBS), a U.S.-based company that owns the Mexican warehouses via a trust. This structure offers several advantages for an American investor:

• Simplicity and Familiarity: By investing through a U.S. entity (SI GBS), the investor avoids dealing directly with Mexican property purchase processes. SI GBS already owns two warehouses in Monterrey under a fideicomiso (Mexican land trust), meaning title to the property is held by a Mexican bank trustee for the benefit of SI GBS. The investor would effectively own a share of SI GBS (or a specific U.S. vehicle it sets up), which is governed by U.S. law and corporate practices. This makes the process more straightforward – akin to buying into a real estate syndicate or fund – rather than navigating a foreign transaction solo.

• Legal and Asset Protection: The trust structure in Mexico is a tried-and-true mechanism for foreign ownership (commonly used in coastal/restricted zones and co-investments). It ensures the investor’s rights to the property are legally protected and that the property cannot be sold or encumbered without the trust’s rules being followed. SI GBS, through the trust and co-ownership agreements, clearly delineates each investor’s rights to income and eventual sale proceeds. Essentially, it ring-fences the asset, giving the foreign investor a direct claim. This setup substantially reduces legal uncertainties – you are not relying on an unfamiliar legal system alone, but on a framework built to international standards and overseen by a reputable trustee bank.

• Professional Management: Investing via SI GBS means professional management of the property on the ground. SI GBS and its local partners handle tenant sourcing, leasing, property management, compliance with local regulations, security, and maintenance. An American investor benefits from having an experienced team in Monterrey that already operates these warehouses. For instance, since SI GBS’s warehouses are in the Integra Santa Rosa park, they leverage the park’s management and business center services, ensuring high occupancy (currently 99%) and efficient operations. This is similar to owning shares in a REIT or real estate fund – you get the returns without day-to-day landlord headaches.

• Financing and Scale: Through the corporate structure, there may be opportunities for leveraging and financing that individual investors couldn’t easily obtain. SI GBS can potentially borrow in USD (at U.S. interest rates) to finance expansions or additional acquisitions, especially since the asset yields ~17% which comfortably exceeds typical loan rates of ~6–8% USD or even Mexican peso rates of ~11–14%. This could amplify returns (though leverage also adds risk). The company can also implement currency hedges at a portfolio level if needed (e.g. forward contracts, holding some reserves in USD). Such financial strategies are complex for an individual but feasible for a company managing a multimillion-dollar asset portfolio.

In summary, using SI GBS and a trust structure provides legal security, operational support, and financial flexibility, making it much easier for a U.S. investor to capitalize on Mexico’s industrial boom. It essentially bridges the gap between two countries’ systems, allowing the investor to participate in a high-growth foreign asset through a familiar domestic framework.

Tax Implications and Net Cash Flow Considerations

Taxes can significantly affect net returns, so comparing the tax impact for a U.S. investor in Mexico vs. in the U.S. is critical. Key points include:

• Rental Income Taxes: In Mexico, rental income earned by a foreign investor is subject to a flat 25% withholding tax on gross rent (with no deductions). Alternatively, one can opt for a 35% tax on net profits (after deductions), but this “net” regime is often unavailable to U.S. residents due to tax treaty nuances. Practically, most foreign owners just have the 25% withheld from rents. By contrast, in the U.S., rental income is taxed at the investor’s ordinary income rate, but with many deductions allowed – including maintenance, property taxes, insurance, and crucially depreciation. Depreciation (spread over 27.5 years for residential, 39 years for commercial) often shelters a large portion of rental income from tax. Many U.S. rental property owners pay little current income tax because depreciation and expenses offset much of the rental income. Effectively, U.S. rental income can be tax-deferred or reduced until the property is sold (when depreciation is recaptured). In Mexico, such shelter is not readily available unless you structure via a Mexican entity (which could then deduct depreciation at 5% yearly on constructions). In our scenario (investing through SI GBS), rental income would first be taxed in Mexico (25% withheld) before being remitted to the U.S. However, thanks to the U.S.-Mexico tax treaty, any Mexican tax paid can be claimed as a foreign tax credit against U.S. taxes, avoiding double taxation. In practice, since Mexico’s tax (25%) may be higher than the effective U.S. tax after depreciation (often low or zero), the investor usually just ends up paying the Mexican tax. The net effect: Mexican rental income is taxed immediately at ~25%, whereas U.S. rental income can often be deferred or minimized.

  Net Cash Flow: Despite the higher tax drag in Mexico, the much higher pre-tax yield still results in strong net cash flow. For example, assume a warehouse yields 17% gross annually. After the 25% Mexican tax, the investor nets about 12.75% of the property value per year. Compare that to a U.S. house with a 5% gross yield: after expenses and tax, it might net only 3–4% (many expenses, but low tax due to depreciation). A U.S. industrial property at 6% gross might net ~5% after property taxes and some income tax (again depreciation helps). So, even on an after-tax basis, the Mexican warehouse can deliver 2–3× the cash yield of U.S. properties. (See Table 2 below for a simplified illustration.)

• Capital Gains Taxes: Upon selling the property, Mexico imposes either 25% tax on gross sale price or 35% on net gain, whichever is lower. In practice, the 25% of gross is often the binding rate for foreign individuals (no deductions). In the U.S., long-term capital gains on real estate are taxed at 15% (or 20% for high brackets) for individuals. Moreover, the U.S. offers strategies like 1031 exchanges (deferring tax by reinvesting in another property) – not available for foreign sales in Mexico. This means selling in Mexico can carry a higher tax burden than selling in the U.S. – for instance, 25% of the whole sale price could equate to ~30–35% of the actual gain (since the basis might be much lower). However, again the tax treaty prevents double-tax: the investor would use the Mexican tax paid as a credit against any U.S. capital gains tax. Typically, the Mexican tax will exceed the U.S. liability, so effectively you pay the higher Mexican rate. The key positive is that the capital gains in Mexico are potentially very large (15–40% annual growth), so even after paying a higher tax, the investor’s net profit is excellent. Also, capital gains tax only hits at exit – one could choose to hold the asset longer than 5 years to continue compounding tax-free until sale.

• Property Taxes and Expenses: Property taxes in Mexico are very low, generally <0.1% of assessed value per year. This is negligible compared to U.S. property taxes, which can be around 1–2% (or more) of value annually. Low holding costs in Mexico improve net income. For example, a $1 million property in Mexico might owe only ~$1,000 in annual property tax, versus $10,000–$20,000 on a $1M property in many U.S. locales. Furthermore, maintenance and insurance for industrial properties are often borne by the tenant via triple-net leases (this is true for many U.S. industrial leases and would be structured similarly in Mexico). Single-family homes in the U.S., on the other hand, have significant upkeep costs (repairs, management fees, insurance) that can easily total 1–2% of property value annually, plus property tax – all eating into the owner’s cash flow. In contrast, a warehouse in a Mexican industrial park has minimal landlord expenses (the tenant or park handles most operational costs, and the property tax is trivial).

• Repatriation of Profits: When investing via a U.S. company (SI GBS), profits from Mexico would be taxed in Mexico, then passed to the U.S. entity. If those profits are distributed to the U.S. investor (e.g. as dividends), theoretically U.S. taxes could apply. However, because of foreign tax credits, in most cases the U.S. investor won’t owe additional tax on that income (since the Mexican tax is higher or similar to what the U.S. tax would be). Essentially, the investor ends up paying roughly 25-30% on the rental profits (to Mexico) and ~25% on the gains at sale (to Mexico), with little or nothing extra to pay in the U.S. In contrast, a purely domestic investment’s taxes might look like ~0–20% on rental income (often zero currently due to depreciation, but potentially due later via depreciation recapture) and 15–20% on gains. So overall, the total tax impact is not wildly different – Mexico might take a bit more in rental phase, but the higher returns before tax more than compensate. For instance, paying 25% on a 17% yield (Mexico) still leaves 12.75% net yield, whereas paying, say, 15% on a 6% yield (U.S. industrial) leaves only 5.1%. The investor’s net cash flow is much higher in the Mexico scenario.

As shown in Table 2, even after taxes, the Mexican warehouse delivers a far higher cash yield (~12% net) compared to ~3–5% for a U.S. property. This means significantly more net cash flow for the investor. For those seeking passive income, that’s a major advantage – the Mexican investment generates more spendable (or reinvestable) cash each year. This extra cash flow could be used, for instance, to service any U.S. loan taken to fund the investment (mitigating FX risk on debt), or to reinvest in further opportunities.

Regarding exit strategy, an investor should plan for the tax consequences. One approach to defer Mexican capital gains tax is to hold the asset longer-term, benefiting from ongoing appreciation and perhaps refinance to pull out equity rather than selling outright. If selling, one could consider selling the U.S. entity’s interest (i.e. shares in SI GBS) rather than the property itself, possibly accessing better treaty provisions or timing gains. In any case, consultation with cross-border tax experts is advisable to structure the investment optimally and utilize the tax treaty to full advantage, ensuring no double taxation and maximizing after-tax returns.

Conclusion

For a U.S. investor looking to diversify internationally and boost portfolio returns, investing in Mexican industrial warehouses – particularly in a proven project like Integra Santa Rosa in Monterrey – presents a highly compelling opportunity. Key takeaways from this analysis:

• Superior Returns: Industrial warehouses in Mexico can offer dramatically higher USD returns. With near-full occupancy and strong dollar-denominated rents, projected annual returns are on the order of ~20–25% (USD) – vastly exceeding the ~8–10% typical in U.S. real estate. Over five years, this could translate to more than double the total return of a comparable U.S. investment. Our scenarios show a Mexican warehouse potentially turning $100k into $250–300k+ in five years, whereas a U.S. property might end up around $150k.

• Appreciation & Demand Drivers: The nearshoring trend has created a unique window where property values in Mexico are climbing rapidly. Monterrey’s industrial market exemplifies this, with rents up ~39% since 2022 and developers struggling to keep up with demand. Integra Santa Rosa expects 15–40% annual appreciation in asset values due to this demand imbalance. There is simply no parallel for this level of growth in the current U.S. market. While such growth may moderate in the future, the next 5 years are poised to benefit from Mexico’s position as a manufacturing and logistics hub. Capturing even a portion of this upside can markedly improve portfolio performance.

• Risks are Manageable: Every investment has risks, but here they appear manageable relative to the rewards. Mexico introduces currency and political risk, but these are mitigated by structuring and market conditions. By investing through SI GBS (a U.S. entity) and using a Mexican trust, legal and operational risks are well-contained. On the market side, ultra-low vacancy (~1%) and long-term leases with creditworthy tenants significantly reduce income volatility in Mexico. Meanwhile, U.S. houses have the risk of tenant turnover and heavy maintenance, and U.S. industrial faces rising vacancy with new supply. Somewhat counterintuitively, the Mexican warehouse – in this context – may actually carry lower vacancy/tenant risk than a typical U.S. property, thanks to the extraordinary demand from manufacturers. The key is to choose a high-quality development (like Integra) and have experienced local management – both criteria met via the SI GBS arrangement.

• Cash Flow & Tax Efficiency: The Mexican warehouse can deliver a much stronger cash flow yield, even after paying Mexican taxes, compared to U.S. investments. For an income-focused investor, this means more immediate returns. The tax analysis shows that while Mexico taxes rent upfront, the overall tax burden when considering U.S. credits isn’t prohibitive. In essence, you’re swapping some tax deferral benefits in the U.S. for a significantly larger income stream in Mexico. Many investors will find that trade-off worthwhile. Moreover, strategies exist to minimize tax impacts (like holding long term, financing, etc.). Ultimately, the net yields in Mexico are still roughly double or triple what one might get net in the U.S. – a powerful incentive.

• Diversification & Growth Potential: Investing in Mexico provides geographic and economic diversification. The returns on a Monterrey industrial asset are driven by factors (manufacturing output, trade policy, emerging market growth) that differ from, say, what drives a suburban U.S. rental home (local housing market, U.S. interest rates). This can enhance portfolio resilience. Additionally, an asset tied to Mexico’s growing export economy might see continued robust growth even if U.S. real estate slows. For instance, Nuevo León (where Monterrey is) accounted for 12.9% of Mexico’s new jobs, ranking #1 nationally, and the region attracted a large share of foreign investment relocations. These trends suggest a sustained growth trajectory that an investor can tap into. By contrast, many analysts forecast relatively tepid growth in U.S. real estate in coming years due to higher interest rates and full valuations.

In conclusion, the comparative analysis indicates that a well-structured investment in a Mexican industrial warehouse can yield significantly higher returns in USD than traditional U.S. real estate investments, without excessive risk. The partnership with SI GBS and the trust structure addresses the key challenges of foreign investment, enabling the U.S. investor to participate in Mexico’s industrial boom confidently.

For U.S. investors seeking to boost returns and diversify, this represents a timely opportunity. The combination of strong cash flows, remarkable appreciation potential, and increasing integration of the U.S. and Mexican economies (via nearshoring) creates a favorable environment. While due diligence and careful planning are essential (as with any investment), the evidence suggests that adding a Mexican industrial asset to the portfolio could substantially enhance overall performance. In a world where typical real estate yields are middling, Mexico’s industrial sector stands out as a high-growth, high-yield play that merits serious consideration for portfolio diversification beyond U.S. borders.

Peso history

La Oportunidad de Inversión en México

Un análisis comparativo revela un potencial de retorno superior en el mercado industrial de Monterrey, impulsado por el *nearshoring*.

ROI Anualizado Proyectado en USD (Bodega Industrial en México)

~25%

Comparación Directa de Retornos

El rendimiento anualizado proyectado en USD para la inversión en México supera notablemente a las alternativas en EE. UU. en un horizonte de 5 años.

Crecimiento de Capital a 5 Años

Visualice cómo una inversión inicial de $100,000 USD se multiplica a lo largo del tiempo en cada escenario.

Bodega MX

~3.05x

Multiplicador de Capital

Bodega USA

~1.59x

Multiplicador de Capital

Casa USA

~1.50x

Multiplicador de Capital

¿Por Qué México? Dinámicas Clave del Mercado

El Auge del Mercado en Monterrey

El fenómeno del *nearshoring* ha creado una demanda sin precedentes de espacios industriales, superando la oferta disponible.

1.2%

Tasa de Vacancia

(Submercado Apodaca)

99%

Ocupación

(Proyecto Integra Santa Rosa)

El Reajuste del Mercado en EE. UU.

El mercado estadounidense está en una fase de "normalización", con un aumento de la oferta y una desaceleración en el crecimiento de las rentas.

~7%

Tasa de Vacancia

(Promedio Industrial USA)

~5%

Vacancia

(Típica en Viviendas)

¿Cómo es Segura la Inversión?

La inversión se canaliza a través de una estructura legalmente sólida que combina la familiaridad de una empresa de EE. UU. con la seguridad de un fideicomiso bancario mexicano.

Inversionista EE. UU.

SI General Business Solutions

(Entidad en EE. UU.)

Fideicomiso Bancario

(Protección Legal en México)

Activo Físico

(Bodega en Integra Santa Rosa)

Perfil de Riesgo vs. Recompensa

Activo de Inversión	Nivel de Riesgo	Recompensa Potencial
Bodega Industrial (México)	Medio-Alto	Muy Alta
Bodega Industrial (EE. UU.)	Medio	Moderada
Vivienda Unifamiliar (EE. UU.)	Bajo-Medio	Moderada

El "exceso de retorno" que ofrece la inversión mexicana compensa adecuadamente los riesgos adicionales, los cuales son mitigados por las dinámicas favorables del mercado y la estructura de inversión.

Recomendación Estratégica

Considerar favorablemente la inversión en las bodegas industriales de **Integra Santa Rosa**. La oportunidad capitaliza un momento único del mercado impulsado por el *nearshoring*, ofreciendo retornos superiores a través de una estructura de inversión segura y profesionalmente gestionada.

Se recomienda realizar la debida diligencia sobre la estructura fiscal específica de SI General Business Solutions para asegurar la máxima eficiencia.